5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz

MieWeG: Die wichtigsten Regelungen zur Wertanpassung des Mietzinses

Durch das am 1. Jänner 2026 in Kraft getretene Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) als Teil des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (MILG) soll die mietrechtliche Inflationsanpassung nunmehr gesetzlich begrenzt werden.

Das MieWeG gilt für Wohnungsmietverträge (sowohl Haupt- als auch Untermietverträge) im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Grundsätzlich gilt das MieWeG für Mietverträge, die ab dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen werden. Die Wertsicherungsbegrenzungen des MieWeG bei Wohnungsmietverträgen gelten jedoch auch für „Altverträge“, also jene Verträge, die bereits vor Inkrafttreten des MieWeG geschlossen wurden, sofern es sich um Mietzinserhöhungen ab dem 1. Jänner 2026 handelt. 

Seit Inkrafttreten des MieWeG gilt, dass Vermieter den Mietzins auf Basis einer Wertsicherungsklausel jedes Jahr frühestens am 1. April anpassen dürfen. Dies schafft – insbesondere für Mieter – zeitliche und finanzielle Planungssicherheit, da Mietzinserhöhungen künftig nur mehr zu einem konkreten Zeitpunkt im Jahr erfolgen können. Die erste Valorisierung nach Vertragsabschluss darf dabei erst im darauffolgenden Kalenderjahr erfolgen.

Außerdem sieht das MieWeG eine betragliche Beschränkung der Erhöhung vor. Die prozentuell maximal zulässige Erhöhung berechnet sich dabei aus der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 (VPI) oder das an seine Stelle tretenden Index in dem dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Kalenderjahr. Auch ist die Veränderung, wenn diese drei Prozent übersteigt, nur bis zu diesen drei Prozentpunkten voll zu berücksichtigen. Die darüberhinausgehenden Prozentpunkte sind nur zur Hälfte zu berücksichtigen. Ergibt sich beispielsweise eine prozentuelle Erhöhung von 3,6 %, so ist letztendlich lediglich eine Erhöhung von 3,3 % zulässig. Bei der ersten Valorisierung nach Vertragsabschluss ist die Veränderung des VPI nur in dem Ausmaß zu berücksichtigen, das der Anzahl der vollen nach Vertragsabschluss verstrichenen Monate des vor dem Valorisierungszeitpunkt liegenden Kalenderjahres im Verhältnis zu zwölf Monaten entspricht.

Besonderes gilt außerdem für den Vollanwendungsbereich des MRG. Hier gilt eine weitere Beschränkung für die ersten beiden Valorisierungen, da die Erhöhung im Jahr 2026 mit 1 % und im Jahr 2027 mit 2 % beschränkt ist. 

Die nunmehr geltenden Regelungen führen zu einem erhöhten Verwaltungsaufwand für Vermieter, da sie – insbesondere bei Altverträgen – zunächst die vertraglich vereinbarten Mietzinserhöhungen berechnen müssen, um anschließend die Begrenzungen des MieWeG zu berücksichtigen und die prozentuelle Erhöhung gegebenenfalls auf das maximal zulässige Ausmaß zu reduzieren.

Eine weitere wesentliche Änderung betrifft den bisher noch unklaren Rückforderungszeitpunkt für die Rückforderung von Mietzinsen aufgrund einer unwirksamen Wertsicherungsklausel. Ist eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag unwirksam, so sind die daraus resultierenden Rückforderungsansprüche auf Zahlungen beschränkt, die in den letzten fünf Jahren vor Beendigung des Vertrages geleistet wurden. Bei aufrechten Verträgen stellt das Gesetz auf die letzten fünf Jahre vor Kenntnis der Unwirksamkeit der Klausel ab. Nicht zu verwechseln ist diese Frist mit der Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche, da diese drei Jahre ab Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs beträgt. Sollte die Wertsicherungsklausel wegen Missbräuchlichkeit unwirksam sein, so gilt sogar die dreißigjährige Verjährungsfrist.

Das MieWeG bietet somit das Potenzial, eine bessere Planbarkeit von Mietzinsentwicklungen sowie ein gewisses Maß an Stabilität für Mieter zu schaffen. Gleichzeitig könnte das neue und durchaus komplexe Berechnungsmodell – gerade in der Anfangszeit – zu einer mangelnden Nachvollziehbarkeit und Praktikabilität führen. Wie die Regelungen des MieWeG in der Praxis umgesetzt werden und ob sie das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel erreichen, wird sich daher erst zeigen. 

Die Expert:innen von HSP.law beraten Sie jederzeit gerne in allen rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit mietrechtlichen Wertsicherungsvereinbarungen und den neuen Regelungen des MieWeG.