Lagezuschlag Neu

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In seiner richtungsweisenden Entscheidung zu 5 Ob74/17v hat der OGH ausgesprochen, dass die Zulässigkeit eines Lagezuschlags nicht mehr nur allein vom Grundkostenanteil abhängig ist. Der Grundkostenanteil hat für die Frage, ob eine Lage als überdurchschnittlich zu bewerten ist, keine Aussagekraft.


In vielen Altmietverträgen wird der Lagezuschlag jedoch noch mit einem überdurchschnittlich hohen Grundkostenanteil gerechtfertigt. Diese Regelungen sind aufgrund der Entscheidung zu 5 Ob74/17v jedoch mittlerweile überholt und für die Zulässigkeit des Lagezuschlags nicht mehr relevant.


In der Vergangenheit wurde in der mietrechtlichen Praxis die „Überdurchschnittlichkeit“ einer Lage (Wohnumgebung) häufig ohne weitere Prüfung ihrer Qualität schon allein aus einem gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung höheren Grundkostenanteil der konkret zu bewertenden Lage abgeleitet.


Im jüngeren Schrifttum wird diese Praxis als nicht gesetzeskonform kritisiert. Die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) gemäß § 2 Abs 3 RichtWG sei „nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens“ zu beurteilen.
Nun hat der Oberste Gerichtshof dieser Praxis einen Riegel vorgeschoben. In der Entscheid

ung 5 Ob74/17v stellte der OGH nunmehr klar, dass der Grundkostenanteil zur Frage, ob eine Lage als überdurchschnittlich zu bewerten ist, nichts aussagt. Stattdessen ist entsprechend der gesetzlichen Regelung auf die „allgemeine Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens“ abzustellen.


In Hinkunft werden daher für die Ermittlung des Lagezuschlages auch qualitative Wohnaspekte wie insbesondere die Verkehrsanbindung und Infrastruktur (z.B. Einkaufsmöglichkeiten, Erholungsräume, kulturelle Einrichtungen) zu berücksichtigen sein.


In Zukunft wird daher der Anteil an den Grundkosten nur noch als Höchstbetragsgrenze fungieren. In einem ersten Schritt ist jedoch immer auf die qualitativen Wohnaspekte des Bestandobjektes abzustellen. Erst wenn diese überdurchschnittlich sind, kann überhaupt ein Lagezuschlag verrechnet werden.